- Por Lanza Advogados
Escritura na compra e venda de imóvel | Tudo o que você precisa saber
Atualizado: 20 de set.
Tópicos
O que é Escritura?
Escritura convencional.
Escritura eletrônica.
Qual o custo para fazer a Escritura do imóvel?
Quais documentos necessários para fazer a Escritura?
Como fazer a Escritura?
No Brasil, sempre que você comprar um imóvel, não basta assinar o contrato de promessa de compra e venda. A lei exige uma formalidade, que é justamente a realização da Escritura Pública de compra e venda do imóvel em questão.
Que será seguida pelo Registro da Escritura na matrícula do imóvel, a fim de que se aperfeiçoe o negócio jurídico e se consolide a propriedade em nome do adquirente.
Para a realização da Escritura Pública de compra e venda de imóvel, importante que haja assessoria de um advogado competente, a fim de que se assegure todos os direitos e objetivos da parte que o contratou, garantindo maior segurança ao negócio jurídico entabulado entre as partes.
O que é Escritura?
A Escritura Pública, é um documento feito no Cartório de Tabelionato de Notas.
Muito embora os Cartórios de Tabelionato de Notas sejam entidades particulares, prestam serviços notariais que, por sua vez, são serviços de natureza pública, regidos pelas regras de Direito Administrativo. Nos termos do artigo 236 da Constituição Federal.
A Escritura Pública é uma formalidade exigida por lei, a fim de que se realize a compra e venda de um imóvel. Nos termos do artigo 108 do Código Civil.
A propósito:
"Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."
Com a leitura do artigo verifica-se que a Escritura é exigida sempre que o valor do imóvel for maior do que o correspondente a 30 salários mínimos.
Logo, os imóveis com valor inferior ao de 30 salários mínimos, não necessitam da outorga de Escritura, apenas do Registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Além desta exceção, há também duas outras:
a) quando se der a 1ª transmissão do imóvel regido pela lei 6.766/79, que trata sobre os loteamentos. Nos termos do artigo 26 desta lei;
b) quando, no contrato de compra e venda, houver pacto de alienação fiduciária em garantia.
Todavia, mesmo que nestes casos específicos não haja a obrigatoriedade de se outorgar a Escritura, as partes podem optar por fazer. Alguns Cartórios, inclusive, concedem descontos nos emolumentos para esses casos.
Nos Cartórios do estado de São Paulo, por exemplo, os descontos são de 40% para os casos em que há a outorga da Escritura mesmo sem que seja obrigatório por lei.
Por fim, de forma simplificada, cabe dizer que a Escritura Pública é um espelho do Compromisso de Compra e Venda pactuado entre a partes, a fim de dar publicidade ao ato para eventual Registro, que será realizado pelo adquirente com a finalidade de consolidar a propriedade sobre o imóvel.
Escritura convencional
É a Escritura outorgada (assinada) de forma manual, quando as partes integrantes do negócio se dirigem até o cartório para a assinatura.
A Escritura convencional pode ser realizada em qualquer Cartório de Tabelionato de Notas do país. Cabe às partes elegerem àquele que lhes for mais conveniente. Independentemente da localização do imóvel.
Escritura eletrônica
É a Escritura realizada de forma eletrônica, por meio da internet. Nos termos do provimento 100 do CNJ.
Neste caso, é realizada uma "vídeo conferência" por meio da plataforma exclusiva do e-notariado e, posteriormente as partes recebem em seus e-mails, link para a assinatura eletrônica da Escritura.
A assinatura eletrônica é feita por um certificado digital e, nestes casos, apenas são aceitos os certificados digitais fornecidos pelo ICP Brasil, ou pelo próprio e-notariado.
Ainda, quando feita de forma eletrônica, a Escritura deve observar uma regra de competência, que versa sobre qual Cartório poderá realizar o ato.
Nos termos do provimento 100 do CNJ, a Escritura eletrônica pode ser realizada no estado em que reside o adquirente do imóvel, em qualquer cidade. Ou, na cidade em que se localize o imóvel. Diferentemente da escritura convencional que pode ser realizada em qualquer local do país.
Qual o custo para fazer a Escritura do imóvel?
É muito comum no Brasil os chamados "contratos de gaveta", que são os contratos de compromisso de compra e venda de imóvel. Isso ocorre justamente pela onerosidade dos atos formais para a aquisição plena da propriedade do imóvel que se dá por meio da Escritura e do Registro.
Após desembolsar grande quantia para adquirir a tão sonhada casa própria, o comprador se depara, ainda, com outros custos que podem pesar no bolso, como: o pagamento do ITBI - que é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis -, o custo para a lavratura da Escritura Pública e para o Registro do imóvel.
Essas despesas podem representar uma grande parcela do custo para a aquisição do imóvel. Por isso, é de extrema importância que, ao decidir comprar um imóvel, consulte um advogado especialista que possa te fornecer todas as orientações e informações para que haja uma programação adequada quanto aos gastos para uma transação perfeita.
Pois bem, vamos ao ponto! Afinal, qual é o custo para fazer a Escritura do imóvel?
E a resposta é: depende da tabela de emolumentos fixada para os cartórios de cada estado.
Em Minas Gerais, por exemplo, os valores referentes ao ano de 2021, são os seguintes:
Como se percebe, o custo para realização da Escritura Pública depende da faixa de preço do imóvel.
Esse custo pode ser acessado por uma pesquisa no Google: tabela de emolumentos do ano (ano que deseja) do estado de (estado que deseja).
Lembre-se que, para que a Escritura seja realizada, o cartório vai exigir, dentre outros requisitos, o comprovante de pagamento do ITBI, que é o imposto de transmissão de bens imóveis.
Quais documentos necessários para fazer a Escritura?
Para conhecer os documentos necessários para a realização da Escritura, basta solicitar ao cartório que te envie uma lista completa dos itens.
Mas, listamos alguns dos documentos que geralmente são essenciais para a realização da Escritura, pois cada cartório pode apresentar uma lista diferente.
Antes, uma dica valiosa, sempre peça os documentos do vendedor do imóvel antes de assinar o contrato, pois pode ser que posteriormente você tenha dificuldades em conseguir essa documentação para realizar a Escritura.
Documentos para pessoas físicas
· O contrato de compra e venda do imóvel, devidamente assinado pelo vendedor, comprador e testemunhas; · RG e CPF do vendedor e do comprador; · Certidão de nascimento do vendedor e do comprador, atualizada em até 30 dias, caso a pessoa seja solteira; · Certidão de casamento do vendedor e do comprador, atualizada em até 30 dias, caso a pessoa seja casada; · Certidão de óbito do cônjuge, caso a pessoa seja viúva, além da certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge; · Procuração feita em cartório, atualizada em até 30 dias, e documentos pessoais do procurador, caso haja.
Documentos para pessoas jurídicas
· CNPJ; · Contrato social ou última declaração contratual consolidada; · Estatuto social e suas alterações; · Ata constitutiva da diretoria atual da empresa; · Documentos pessoais do representante legal da empresa; · Procuração feita em cartório, atualizada em até 30 dias, do representante legal da empresa.
Documentos do imóvel
· Matrícula, atualizada em até 30 dias; · Certidão de ônus e ações reipersecutórias, atualizada em até 30 dias; · Certidão negativa de débitos imobiliários, emitida pela prefeitura onde o imóvel está localizado; · Guia do ITBI; · Comprovante pagamento do ITBI; · Declaração de quitação de condomínio; · Termo de quitação do imóvel.
Obs: Essa lista de documentos foi elaborada de acordo com as normas vigentes quando esse artigo foi escrito.
Como fazer a Escritura?
Com os documentos em mãos, vá até o cartório (a maioria dos cartórios já aceita toda essa documentação por e-mail) e solicite pela Escritura. Feito isso, o escrevente vai conferir se a documentação está ok. Com a documentação em ordem, o escrevente vai te passar o valor dos emolumentos que devem ser pagos ao tabelionato de notas. Efetuado o pagamento, o escrevente vai te encaminhar a minuta da escritura, que é um documento enviado para você ou seu advogado, a fim de que seja feita a conferência de todos os dados pessoais, dados do imóvel, forma de pagamento, legislação vigente, dentre outros. Essa conferência é de suma importância para que o imóvel seja devidamente regularizado, pois a escritura é o documento utilizado para fazer o registro. Com a conferência realizada, as partes vão até o cartório para assinar o documento. Existe também a possibilidade de assinar a escritura eletronicamente para quem possui o certificado digital, com plena validade jurídica nos termos da MP 2.200- 2/01 e com eficácia garantida para fins de Registro de Imóveis nos termos do art. 3º, § 2º, I da MP 983/20. Pronto. A escritura está completa!
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